Das bebaute oder bebaubare Seegrundstück geht in unserer beliebten Urlaubsregion regelmäßig mit einem hohen bis sehr hohen Marktwert einher. Und dies auch nicht unberechtigt, können doch Immobilien mit direktem Seezugang im Rahmen der Nutzung als Ferienhäuser sehr attraktiv verwertet werden und überdurchschnittliche Renditen erzielen. Auch als Symbol des Ruhestandes und erfolgreichen Abschlusses einer langen Erwerbstätigkeit sind Seegrundstücke überaus beliebt. Der Verkauf oder Erwerb kann dann allerdings an wasserrechtsspezifischen Probleme vollständig scheitern.
Wird nicht ausschließlich zur gewerblichen Nutzung und nicht als eigener oder familiärer Alterssitz erworben, sondern soll das Seegrundstück – gerade aufgrund des hohen Wertes – „auch“ als eine Wertanlage dienen, gibt es bei Akquise oder Liquidierung des Vermögensgegenstandes oft ein böses Erwachen.
Denn aus rechtlicher Sicht stellt der Teil eines Grundstücks, der einen eigenen, direkten Seezugang bildet, eine Belastung dar. Der Seezugang firmiert im öffentlichen Recht unter dem Begriff „Gewässerrandstreifen“ und ist entgegen der Ansicht von Eigentümern und Nutzern kein Ort für Strandkorb, Bootssteg und Liegestühle. Vielmehr bilden Gewässerrandstreifen den Schutzsaum des Gewässers und sollen Verschmutzungen zurückhalten.
„Gewässerrandstreifen dienen der Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Funktionen oberirdischer Gewässer, der Wasserspeicherung, der Sicherung des Wasserabflusses sowie der Verminderung von Stoffeinträgen aus diffusen Quellen.“ (§ 38 WHG)
In Baden-Württemberg ist der Gewässerrandstreifen im Innenbereich 5m, im Außenbereich – dessen Grenze das Regierungspräsidium bei Seegrundstücken gerne an der Hauskante und damit für das gesamte Ufer annimmt – 10m breit (§ 29 Abs. 1 S. 1 WG).
An diesem Gewässerrandstreifen – sprich am Teil des Grundstücks, der es zu einem „Seegrundstück“ macht – besteht ein Vorkaufsrecht. Wird das Seegrundstück verkauft, so kann das Land Baden-Württemberg den 10m breiten Streifen am See letztlich abtrennen lassen und bspw. zur „Renaturierung“ selbst erwerben. Damit geht sowohl ein erheblicher faktischer Wertverlust des Grundstücks einher als auch eine bedeutende Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten.
Dieser Wertverlust wird nicht durch die Höhe eines zu zahlenden Vorkaufspreis kompensiert, da aus rechtlicher Sicht dieser Teil der Grundstücke von vornherein „belastet“ ist (so nonchalant das BVerwG, Beschluss vom 7. November 2000 – 6 B 19/00 –, Rn. 3) – und juristisch der Seezugang daher kein Wertfaktor, sondern ein Makel ist. Daher sind gerade im Vorfeld des Kaufs oder Verkaufs eines Seegrundstücks rechtliche Sicherungsmaßnahmen dringend erforderlich. Hierbei bieten sich sowohl Verhandlungsoptionen als auch spezifische Gestaltungen der Verträge und der öffentlich-rechtlichen Beziehungen des Grundstücks an, welche die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits im Vorfeld ausschließen.
Aber auch wenn das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt wurde, können hierbei im Ganzen oder im Detail Fehler passieren, gegen die Sie sich wehren können. Hier ist regelmäßig insbesondere das Ausmaß der betroffenen Grundstücksfläche aber auch die Notwendigkeit der Ausübung als solche anzugreifen, so dass auch bei einer nachträglichen Befassung eigener Handlungsspielraum zurückerlangt werden kann. Wir liefern Ihnen hierzu das wasser- und bauplanungsrechtliches Detailwissen und den direkten Verhandlungseinstieg.